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  8月2日，上海二批次土拍第二轮，绿城以总价285574万元竞得青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块，地块出让面积35225.20㎡，容积率2.2，溢价率10%，楼板价36850元/㎡，房地联动价62000元/㎡。地块西侧紧邻虹桥公馆3期（联动价64000元万/㎡）

  地块四至范围：东至官路浜、南至双联路、西至经五路、北至徐德路，面积3.52公顷，容积率2.2，为住宅用地。

  绿城·春晓园预约热线个不一样的风格的样板展示间。每一款都是高定空间，同时更是绿城设计功力、装修工艺的又一次自我突破。入户门采用钢制复合门及四合一及远程控制智能锁，入户玄关处的入户迎宾灯与智能锁相连，开锁即亮灯。另外，入户门采用外开式，不仅不占据玄关位置，而且放大了室内空间。

  值得注意的是，在每一个户型的入户门套处，都采用了部分岩板，并且在岩板上方设计了以蔷薇花为主题的社区LOGO，既提升了生活品味，又增添了入户仪式感。

  入户玄关处，采用了大面积玄关柜结合S墙及灰镜，使整面玄关更完整、更美观的同时，强化整合了收纳功效。值得一提的是，玄关柜也做了许多隐藏的小细节处理，如：嵌入式鞋柜精灵，不但可以灭菌，还可以除味；贴心的为女主人设计了长筒靴位、以及不多见的折叠雨伞收纳区；玄关柜下方预留了空间以及电源，方便安装扫地机器人……

  更重要的是，在玄关柜方面，建面约100㎡的户型竟然更具尺度。如此反差的一幕，体现的是绿城对于收纳空间观念的升级迭代和尺度的极致把握。

  智能化的显示大屏配合全屋智能化系统及高颜值开关面板（空调、地暖、新风三合一），且整体开关背板为通铺的金属背板，可以让整个开关系统更加统一耐用，美观，这是绿城人对产品人性化设计的精研打磨。

  大尺度的宽厅设计，结合南侧半封闭的阳台，无论是视觉，还是尺度，整体空间利用率非常高。

  所有室内门以及玄关柜，全部都是直通到顶的设计，简约而不失大气，展现出高端品位的生活空间。

  不仅如此， 还在所有的卧室地板上，采用了“人字型”拼纹。木纹本来就细，还要保证每一个拼接出处都要严丝合缝，这种费力不讨好的事情，上一个我看到的项目还是2000万级的滨江大宅，但是今天绿城·春晓园也做到了。

  一是所有边套户型预留的衣帽间部分，都设计了侧窗，不仅增强了采光与通风，也能够准确的通过自身的生活需求装扮设计。

  最硬核的莫过于厨房的细节了。首先就是德系精工品牌西门子的抽油烟机和灶具，洗碗机为方太高端系列，另外建面约150㎡的户型还而外设置了方太高端系列的蒸烤一体机。

  墙面公牛轨道插座和岛台升降插座的设计，在美观的同时，也实现了更加人性化、科学化、实用化的空间利用效果。

  除了看得见的部分，在看不见的地方绿城春晓园预约热线➡：也做了很多匠心的设计。如：将厨房烟道升级为不锈钢材质，不仅更耐高温、耐腐蚀、防窜味、放窜烟，而且质量更轻、韧性更高、表面更光洁，排放更通畅。

  项目位于西虹桥片区徐盈国际住区板块。《虹桥国际开放枢纽中央商务区“十四五”规划》提出：虹桥商务区2025年要基本建成虹桥国际开放枢纽核心承载区，不再以主城区、拓展区划分，而是以“一核四片”为总体格局。

  根据虹桥商务区中近期规划，虹桥商务区核心区面积约19.5平方公里，整个核心区内规划了200万㎡办公、100万㎡商业。到2035年，就业岗位将达到约110万个，比起当前，增长率超过100%。光是商务核心区，当下已入驻8700家企业，约5万员工，未来将提供12万工作岗位。

  大虹桥作为整个长三角的商务中心，沉淀多年，已然进入产业大爆炸阶段。尤其是西虹桥片区，百万方级别的商办都集中在2023、2024年竣工！大量高端人才+财富的指数级汇聚！

  产业发展带动各种等级的人才汇聚。越是能级高的高新技术、现代服务业，越容易创造价值，形成头部产业，带来高端人口增量效应。高端人口聚集后，优质居住圈随之产生，商业配套也就有了生长土壤。徐盈国际住区之于大虹桥，犹如联洋碧云之于陆家嘴，板块成熟度和生活气息非常浓郁，对于购房者而言更加宜居。

  商业方面，项目地处西虹桥15分钟生活圈城市样板区域，步行约1公里即可到达约10万方的西上海新晋网红商业中心——天空万科广场！作为地铁上盖的TOD商业中心，天空万科广场规模和档次在全市都是名列前茅的存在，不仅完美解决了当地居民日常生活的需求，更是吸引着众多全市的时尚达人周末来此购物打卡。

  教育方面，徐盈国际住区足足规划了多宗教育用地，将成为整个大虹桥的教育高地。随着众多优质学校先后进驻徐泾，徐泾国际住区的教育资源也越来越强，从小学到高中全覆盖！

  生态方面，整个徐盈国际住区被多条绿地水系贯穿，繁华与静谧兼得，深居自然，闹中取静，当之无愧的国际生态住区！

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  房地产行业是中国重要的经济支柱，也是民生问题的重要关注。关于房地产的知识浩如烟海，对于购房者来说，多了解一些，在买房的时候会更得心应手，对房源价值判断也会更清楚。上次，我们发布了房地产知识100问，本次继续整理100条房地产知识发布。

  屋顶电梯间：指突出房屋屋面，层高在2.20米以上，供停放、检修、升降电梯的用房。

  过街楼：底层局部为通道的楼房（或两座上层贯通、底层局部为通道的相连楼房）。

  围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，起隔离作用，如墙、栏杆等。

  日照标准：2个以上居住空间大寒日底层满窗连续日照不低于1小时，全天满足2小时。

  公用面积：是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往而设置的公共走廊、楼梯、 电梯间等所占面积总和。

  套内使用面积的计算：一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

  套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积。

  套内墙体面积的计算：各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

  阳台面积计算：封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

  公用建筑面积：各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。

  建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

  使用面积系数K1（%）：使用面积系数＝总使用面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

  居住面积系数K2（%）：居住面积系数＝总居住面积（平方米）÷总建筑面积（平方米）×100%。

  绿地率：指公共绿地、宅旁（宅间）绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等四类绿地面积的总和占居住区用地总面积的比率。

  公共绿地面积计算：公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%。

  哪些绿化不能算入绿地面积：距建筑外墙1.5米和道路边线米以内的用地，地下车库、化粪池等地表覆土达不到3米深度的设施不能计入。

  绿化覆盖率：所有绿化面积与建设用地面积之比。即绿化面积÷基地面积×100%。

  公共能耗：是小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗。

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  1、土地产权年限：商品住宅为70年，公寓、LOFT等多为40年或50年。2、房屋性质：公寓、LOFT等主要为商业性质，水电均为商业，一般不通燃气、暖气。

  3、普通住宅：是指按一般民用住宅标准造的居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅的范畴。

  4、商住住宅：是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。

  5、购买条件：商品住宅会有较多限制条件，户口、社保、纳税证明等；公寓、LOFT一般不需要，基本上不在限购范围。

  6、付款条件：商品住宅首套较低首付比例为总价的20%--30%，且非首套房的首付比例更高，按揭年限最长可达30年；公寓、LOFT等没有首套和非首套之分，首付比例一般为总价的50%，按揭年限最长为10年。

  7、现房：指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。通常意义上的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。

  8、准现房：指房屋主体已基本封顶完工但未竣工验收，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。（但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。）

  9、期房：指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。即指开发商从取得许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。目前市面上销售的新房基本上都是期房。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

  10、毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

  12、民用建筑高度与层数，根据《住宅设计规范》划分为：1-3层为低层住宅，产品主要为独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等。4-6层为多层住宅，产品主要为叠拼别墅、花园洋房（有的有大平层概念）等。7-10层为中高层住宅（也叫小高层），很多城市广义上将18层以下的住宅也称之为小高层。11-30层左右为高层；30层以上为超高层。小高层及高层一般为普通住宅，超高层一般为城市豪宅

  13、保障性住房：指政府为住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房和定向安置房等构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。经济适用房在满足一定条件的情况下可以转变为商品住宅。

  14、房地产”五证“：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。开发商再取得五证之前，是不允许销售的，一般会有认购行为（一种是在开发商未拿到预售证，而向购房者预约房源，待拿到预售证正式销售时正式成交。即在没有正式的销售许可的情况下，开发商与购房者达成购买协议。也叫认筹、预约、预定。）

  15、房地产“二书”：是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书。

  16、购房资格：各个城市的条件不一样，因地制宜。目前可多关注当地人才引进计划，实际上是尽可能放开限购的伎俩。

  18、购房需求分析：先安家?孩子教育？工作较近？改善？投资等等。明确以上问题后，接下来要在市面的产品上进行考察、选择。买房就是资金、品牌、地段、配套、户型、物业等方面做权衡，根据自己的情况选择。

  19、买房意向金：在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

  20、面积赠送：购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

  21、住宅的净高：是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

  23、住宅的长度和进深：是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

  26、首套房优惠：配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受首次购房的各种优惠政策。

  27、哪些公用面积应分摊：应分摊的公用建筑面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

  28、哪些公用面积不能分摊：不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层；为多栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。

  29、套内使用面积：指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。

  30、银行按揭：按揭是英语“Mongase”（抵押）一词的粤语音译，因此，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给发展商，以后购房者按月向银行分期支付本息。

  31、公积金贷款：公积金贷款也就是个人住房担保委托贷款，是由城市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金委托银行向购买（含建造、大修）自住住房的公积金交存人和离退休职工发放的贷款。

  32、申请住房公积金贷款的条件：凡住房公积金连续缴存6个月以上或累计缴存公积金一年以上，并且目前仍在缴存公积金，才有资格申请，每个城市政策可能有所不一样。

  作为购房者，在接收到的各种房产营销信息中一定看到过类似“xxx项目楼王加推，只此一栋，错过不再有！”这样的宣传语。其中“楼王”两个字特别引人注意，一旦带上这个字眼就表明该楼栋是整个项目中最优质的一栋。具体优质在哪，下文会介绍。

  从情感角度来说，好东西人人都有兴趣，尤其在听完置业顾问的介绍后普遍都会动心。但较好的东西往往也标上了最贵的价格。房子不同于普通商品，其单价高，每平米贵1000，整套房就要多出十几万。多花一笔大价钱买一份长久的“王者”体验到底值不值呢？你需要知道以下几点：

  “楼王”的概念来源于香港，原是指楼房顶层面积较大、定价最贵的一两种户型。现在我们说的“楼王”通常是指社区里所有楼栋中综合条件较好的那一栋建筑，“楼王”一般占据着整个小区较好的资源。

  根据楼盘的规模差异，还会细分出更多品类，例如“楼王组团”，泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分，楼王组团中往往还会出现“楼王之王”；再如一期楼王、二期楼王等等，泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。

  位置较好：“楼王”通常是位于小区的“C位”。排名前列不会离小区外围很近，避免车来人往的噪音干扰和空气污染。第二离小区各个出口都较近，保证进出方便，去地铁站、超市、幼儿园都不会走很长。

  景观较佳：“楼王”一般离相邻的楼栋会较宽一些，视野更开阔；不会被其它建筑大面积遮挡，保证采光不受影响；另外，对外，如果楼盘本身就靠近山、海、江、湖、林等自然景观，那“楼王”基本也会占据欣赏景观较佳的位置。对内，“楼王”通常靠近中央园林，能欣赏到较佳的小区内部园林景观。

  配套最全：“楼王”通常可享受最完备的小区内部基本配套，如健身设施、游乐设施、休闲设施、景观设施、生活设施等。

  户型最优：一般楼王的产品会是整个楼盘中较高端的，如面积较大、装修标准较高，户型设计较好的产品。另外，楼王的梯户比一般也会是小区比较好的。

  价格较高：开发商深知自己楼盘优劣势，也知道每栋楼、每套房子的优劣势，楼王占据较佳资源，所消耗的内部资源往往都是最多的。为了使商品房价值与价格相匹配，达到收益较大化；楼王位置的标价往往较高，与其它楼栋拉开一定差距。

  排名前列，我们需要清楚的是，“楼王”一说，原本就是从香港传过来的一个概念，现在常被房产商用作宣传房屋时的一个亮点。有时，开发商会宣传他的多个楼栋都为“楼王”，用这样的噱头去吸引购房者，利用购房者“害怕错过”的心态，催促购房者尽快成交。有时，是借着楼王的名号，名正言顺地卖出高价。所以，宣传中所谓的“楼王”也许并非真“楼王”，需要购房者仔细辨别。

  第二，“楼王”并非会在每一个方面都达到较佳，比如有一线江景景观的楼栋也许离地铁站比较远。“楼王”只是一个综合下得出的相对最优结果。购房者要依据自己需求进行选择。

  第三，“楼王”概念不是所有小区都适用。有的楼盘只有几栋建筑，每一栋都临街，位置、楼间距、景观都差不多，这种情况下，购房者千万不要被商家所谓的话术牵着鼻子走。

  第四，“楼王”不一定对所有人都是较好的，也千万不要认为买房就一定要买“楼王”。如果购房是为了长期居住，那就从自身的预算、交通需求、生活需求等出发去评定选择即可。预算够，又要追求较高的居住体验，买“楼王”当然可以。预算不够，可优先考虑“楼王”邻近的几栋。如果购房是为了投资的话，更需要仔细考虑几年后出手，你所购买的“楼王”的价格能不能与同小区的其它楼栋拉开差距